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「行业报告」云计算和数据产业链系列报告13——中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战

editor2021-07-15SaaS行业资料1073
资料来源:互联网整理获取方式:文末获取下载方式原文分享如下:近日证监会、国家发改委联合发文,标志着境内基础设施领域公募REITS试点正式起步。IDC资产作为“数字世界的商业地产”,主要依赖于机柜租金

资料来源:互联网整理

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原文分享如下:


近日证监会、国家发改委联合发文,标志着境内基础设施领域公募 REITS试点正式起步。IDC资产作为“数字世界的商业地产”,主要依赖于机柜租金收入,现金流入相对稳定、可预期,且具有典型重资产属性,行业远期成长性、投资回报率亦较为理想,是公募 REITS试点潜在优质资产。美国IDC企业采用公司型 REITS运作,实现有效避税同时,亦带来企业融资便利性&成本、估值水平等显著改善。国内IDC企业机遇挑战并存, REITS模式下,企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善,但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构分散度等层面亦面临相应约束。


IDC资产:数字世界商业地产,远期成长性、回报率俱佳。IDC公司面向企业客户提供机柜出租、相关増值服务等,租金收入为其主要收入来源,现金流入相对稳定、可预期,被称为“数字世界商业地产”。IDC具有典型重资产属性,国内单位机柜造价一般12~-15万元不等,IDC企业倾向于高杠杆运营,以提升项目ROE,截止2019年底,中美部分代表性第三方IDC企业EQX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。IDC资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力。我们预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速,且投资回报率(项目10年期IRR平均10%~20%之间)有望持续好于一般不动产资产。


美国市场启示: REITS化带来IDC企业避税、融资效率、估值水平等显著改善。目前美国市场上市IDC企业共5家,合计市值超过1000亿美元,且均采用公司型 REITS架构运作。美国IDC企业采用 REITS架构初衷,主要为了获得税收优惠(免除公司所得税项),同时亦在融资、估值等层面收益颇多,体现为:1)融资,以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑,企业融资便利性、融资成本显著改善,EQX、DLR等头部企业在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式,推动营收持续快速增长;2)估值,稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺,叠加本身较好的成长性,使上市DC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一,并相应推动其资产价值重估,同时近年来市场利率下行,投资者期望回报相应降低,亦推动美股DC资产估值水平上行。

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